Ist ein vermietetes Einfamilienhaus unverkäuflich?

Der Bundesgerichtshof hat die Frage des Einflusses der Vermietungssituation auf den Kaufpreis eines Einfamilienwohnhauses aufgeworfen. Wie hoch ist ggf. der Mindererlös oder ist es gar unverkäuflich? Rechtfertigt dies ggf. ein besonderes Kündigungsrecht des Vermieters für eine angemessene Verwertung?

Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 100/2011 vom 08.06.2011

Wenn der Mieter regelmäßig erst zur Monatsmitte zahlt

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

Die Beklagten sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz am 1. Mai in Kraft getreten

Öffentliche Gebäude müssen künftig eine Vorbildfunktion für den Ausbau erneuerbarer Energien in der Wärmeversorgung einnehmen: Werden sie grundlegend renoviert, müssen nach der Renovierung erneuerbare Energien anteilig den Wärmebedarf des Gebäudes decken. Dies ist der zentrale Inhalt einer Novelle des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes

Die Verpflichtung gilt auch für Gebäude, die von der öffentlichen Hand angemietet werden. Ist dies zum Beispiel mangels Angebots nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, muss die öffentliche Hand im Mietvertrag sicherstellen, dass der Vermieter bei einer grundlegenden Renovierung des Gebäudes die Wärmeversorgung anteilig auf erneuerbare Energien umstellten wird. Dies gilt für alle Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2011 abgeschlossen werden.

Baden-Württemberg erhöht Grunderwerbsteuer

Die grün-rote Landesregierung in Baden-Württemberg hat im Koalitionsvertrag am 6. Mai 2001 festgelegt, dass sie die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg auf 5 Prozent erhöhen will.

Zudem will die grün-rote Landeregierung den Flächenverbrauch reduzieren und den Bodenschutz stärken. Hierzu verfolgt sie das langfristige Ziel eine Netto-Null beim Flächenverbrauch. Neue Bebauungspläne soll es nur noch bei einem stringenten und unzweifelhaften Bedarfsnachweis geben. Hierfür sind die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, einschließlich einer verbindlichen Einführung von Baulückenkatastern und Innenentwicklungskonzepten, von Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Neuplanungen und der Bündelung der Genehmigungszuständigkeit bei den Mittelbehörden. Mit landesweiten Obergrenzen für den künftigen Flächenverbrauch will die Landesregierung klare Vorgaben für die Bauleitplanung machen und dabei Rücksicht auf unterschiedliche Entwicklungen in den einzelnen Regionen nehmen. Zudem will die Landesregierung finanzielle Anreizsysteme für den sparsamen Umgang mit Fläche entwickeln. Baden-Württemberg wird sich in diesem Sinn für eine Grundsteuer- und Grunderwerbsteuerreform einsetzen. Die Umnutzung von Bestandsflächenwill sie erleichtern und Entsiegelungspotenziale nutzen. Damit neben quantitativen Flächenverbräuchen auch die Qualität der Böden berücksichtigt wird, will die Regierung den vorsorgenden Bodenschutz wieder stärken. Die Altlastensanierung soll beschleunigen werden.

Bei der anstehenden grundlegenden Reform der Grundsteuer will die Landesregierung mit einem möglichst einfachen Erhebungsverfahren eine gerechte Verteilung der Steuerlast sicherstellen. Deshalb will sie die Grundsteuer so verändern, dass sich die Höhe der Steuer grundsätzlich am Verkehrswert des Grundstücks orientiert.

Auf der Bundesebene will sich die Landesregierung für die Rücknahme der Kürzungen der KfW-Programme zur Gebäudesanierung einsetzen. Zudem will sie dortige Bestrebungen unterstützen, Contracting-Vorhaben auch im Mietwohnungsbau zu erleichtern. Für die energetische Sanierung und den Einsatz erneuerbarer Energien bei denkmalgeschützten Gebäuden und Ensemblen will sie Lösungen finden, die sowohl dem Denkmal-, als auch dem Klimaschutz Rechnung tragen.

Auch ist beabsichtigt, die Landesbauordnung nach sozialen und ökologischen Kriterien zu überarbeiten. Dabei soll geprüft werden, inwiefern Kommunen durch ein Satzungsrecht über die Anzahl der Kfz-Stellplätze auch bei Wohngebäuden sowie Fahrradstellplätze selbst entscheiden können.

Dies ergibt sich aus dem Koalitionsvertrag 2011 - 2016 zwischen BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und der SPD Baden-Württemberg.

Grunderwerbsteuer steigt in Rheinland-Pfalz auf 5 %

Die rot-grünen Koalitionsverhandlungen in Rheinland-Pfalz sind abgeschlossen. Ein Ergebnis der Verhandlungen am 3. Mai 2011 ist u.a. die Anhebung der Grunderwerbsteuer um 1,5 Prozentpunkte auf 5 Prozent.

Nachdem am 1. Januar 2011 gleich vier Bundesländer (Brandenburg, Bremen, Niedersachsen und Saarland) die Grunderwerbsteuer erhöht haben und auch Nordrhein-Westfalen eine Anhebung von derzeit 3,5 % auf 5 % prüft, hatte sich zuletzt im April auch Thüringen für eine Anhebung von 3,5 % auf 5 % entschieden.

Sachverständigenwesen Markus Schmidt